광안 타워더모스트포항 장성 푸르지오아산배방우방아이유쉘동탄 루나갤러리수지 스카이뷰 푸르지오검단 센트럴 푸르지오제의 20위권 밖으로 밀려나는 상황에서 경기를 살려보겠다고 정부가 내세운 부동산 경기부양 카드가 시장에 전혀 먹히지 않는다고 말이다.이러한 가정이 극단적이긴 하지만 가능성이 아주 없는 것은 아니다.그런데 여기에 이런 상상까지 더해보자. 전국에 주택이 넘쳐나고 임내주택 또한 넘쳐나서 어떤 곳에 살더라도 들어가는 비용은 거의 같게 전다. 사람들이 특별히 몰안성 누구나집 두산위브안성 당왕 두산위브원주 더샵 센트럴파크동부산 오시리아 스타테라스"광천 성암 어반센트럴호하는 주백은 있지만, 그런 주택의 경우 선호하는사람들의 수를 파악해서 그만큼 공급하므로 선호하는 주택을 위해 기다리거나 하는 일도 발생하지 않는다. 만약 대중들이 선호하는 주택의형태가 변하게 되면, 그에 맞춰 주택의 형태를 바꾸거나 즉시 대규모개발을 실시해 즉각적으로 대중들의 선호도에 따라 주택을 생산해내므로 공급이 수요에 일정하게 맞춰진다. 시간이 지남에 따라 노후화되는 주택들은 그 수동부산 두산위브반송 두산위브서면 데시앙 스튜디오우현중해마루힐신동탄 이안파밀리에두호sk푸르지오약 그럴 공간이 없을 경우엔 고층빌딩 기법을 이용해 기존의 주택 위에 추가로 주택을 짓는데, 법적 한도가 200층까지이므로 물량을 충분히 공급할 수 있다. 또 한 가지 더하자면, 이주자들을 위해 지어진 주택은 향영도 푸르지오부산 오션시티 푸르지오초읍 동원로얄듀크광교중앙역sk뷰오남 성도 르피스일광 동원비스타2차한 내 말이 모두 틀려서 첫 번째 가정이 현실에서 벌어진다고 해도, '오르는 부동산'은 반드시 있을 수밖에 없다. 부동산은 그특성상 공장의 제품처럼 마구마구 찍어낼 수 있는 것이 아니고, 사람들의 선호도에 따라 즉시 변화를 줄 수 있는 것도 아니며, 특정 지역에 사람이 몰린다고 해서 몰리는 곳에 더 많이 공급할 수 있는 것도 아니다.결국 부동산 자체의 한계에천안 청당 코오롱하늘채청당 코오롱하늘채충주 호암 힐데스하임문수로 두산위브더제니스울산 문수로 두산위브더제니스신제주 연동 트리플시티. 시장에서 거래되는 주택은 20%뿐이다. 하지만 20%에해당하는 민간 주택들은 매년 높은 가격에 거래되고 있으며 상당히 높은 상승률을 유지해왔다. 국민의 대다수가 안정적인 주거 환경을 누리고 있는 상황에서도 그랬다.내가 앞서 제시한이유들은 일종의 전망이자 예측이다. 따라서 들릴수도 있다. '이제 와서 한 발 빼는 거냐'며 시비를 걸 사람들도 있겠지만, 발을 빼는 것이 장전 두산위브 포세이돈계족산 더숲 빌리지읍내 쌍용예가자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. 내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?'라고, 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라. 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다. 이러한 이유로 부동산에 거품이 생겨도 대중들은 그 거품을전혀 파악할 수 없김해 삼계 두곡 한라비발디김해주촌두산위브더제니스청주 동남지구 우미린동대구역 아펠리체동탄 라크몽세종 리버하이구리 인창동 센트럴파크신풍역 신동아파밀리에거제 양정 아이파크2차용인 한숲시티변수는 여전히 존재한다. 일단 가장 중요한 경제 성장에관해서는 예측이 불가능하다. 우리나라의 저력을 믿기는 하지만, 외부경제에 취약한 우리나라가 세계경제의 돌발변수에 어떻게 움직일지예측할 수가 없다. 둘째는 정치적 변수를 예측할 수 없다. 정부가 경기부양 카드로 부동산 경용인 이편한세상 한숲시티용인 라센트라용인 타운하우스청주 포스코 더샵청주 더샵 퍼스트파크구산역 코오롱하늘채힐스테이트 과천 중앙해운대 오션프라임수영역 디온플레이스어반서면 트루엘서면역 트루엘 센트럴봉명동 베리굿동원로얄듀크 리버뷰서산 금호어울림력하게 사용할지, 또는 억제할지를 예측할 수 없다.지금 우리 사회에서 부각되고 있는 청년실업 문제, 고령화 문제, 빈부격차의 문제 등을 어떤 방식으로 해결할지 예측하기가 힘들다. 이러한문제들은 모두 부동산 시장에 직· 간접적으로 영향을 줄 수밖에 없다.이렇게 다양한 변수를 고려하면, 부동산 투자가 유효하다고 해서 무조건 투자에 나설 수는 청주 동남지구 대성베르힐신사 트리젠 벽산블루밍남양주 더샵 퍼스트시티경산 호반베르디움운정 라피아노화성 타운하우스청주 동남지구 힐데스하임목동 센트럴파크미사강변 스카이폴리스평택 고덕 파라곤고덕 파라곤 고려해 살펴본다면 그다지 긍정적이지만은 않다. 경제 ㄷ한 과거에 비해 성장률이 낮아졌을 뿐만 아니라, 장기적인 저성장세로유지할 것이라고 보는 것이 타당하다.그렇다면 어떻게 해야 하는가? 그래서 나는 다음 장에 그에 대한 결론을 내렸다.3,000만 원씩딱 4년만 투자하라평생 돈 걱정 없이 오포 더샵 센트럴포레빌리브 하남청주 동남지구 우미린 에듀포레천안 청당 코오롱하늘채서면 데시앙 스튜디오부산 오션시티 푸르지오가로 부동산을 매입한 후 자산 규모가 늘어나면. 좀더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해나가는 것이다. 이렇게 전세보증금 상승분을 이용해서 하는 투자이기에 나는 이 방식에 '전세 레버리지 투자'라고 이름 붙였다.1년 동안 모은 3,000만 원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년1채씩 구입하기를, 딱 4년간 하라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세보증금 상승분 약 2,000만 원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다.오남 성도 르피스오남 성도 르피스천안 청당 코오롱하늘채거제 양정 아이파크2차신사 트리젠 벽산블루밍검단 푸르지오신사 트리젠 벽산블루밍청주 포스코 더샵사하 힐스테이트청주 더샵 퍼스트파크로 일단 대기한다. 4년 차에 같은 방식으로 4번 부동산을 구입하고, 전세 보증금이 상승한 2번 부동산의 2,000만 원 중 1,000만 원과 지난 해 대기 중이던2,000만 원으로 5번 부동산을 구입한다. 그렇게 하면 1,000만 원이 남는다.일단 여기까지 진행하면, 내 자금으로 투자하는 기간은 끝난다. 나머지 기간은 마련한 부동산검단 센트럴 푸르지오검단 센트럴 푸르지오검단 푸르지오검단 센트럴 푸르지오동탄 루나갤러리동탄 루나갤러리타워더모스트 광안타워더모스트 광안타워더모스트 광안당감 서희스타힐스신동탄 이안파밀리에 대기시킨다. 6년 차에는 2, 4, 5번 부동산의 전세 보증금 상승분을 함한 6,000만 원으로 7,8번 부동산을 구입한다. 이때도 1번부동산의 전세 보증금 상승분 2,000만 원은 여전히 대기 상태다. 7년 차에는 1, 3.6번 부동산의 전세 보증금상승분 6,000만 원으로 9, 10번 부동산을 구입한다. 이때도 전세 보증금 상승분 2,000만 원은 대기한다. 8년 차에는 2,4, 5,7,8번 부동산 전세 보증금 상승분 1억 원으로11,12,13번 부동산을동래 더샵동래 더샵포항 장성 푸르지오해운대LCT수지 스카이뷰 푸르지오수지 스카이뷰 푸르지오용인 타운하우스우현중해마루힐수지 푸르지오용인 타운하우스우현중해마루힐충주 호암 힐데스하임2,13, 14번 부동산 전세 보증금 상승분 총합 1억 8,000만 원으로 18, 19,20,21,22,23번 부동산을 구입해도 여전히 1,000만원이 남는다.이렇게 20년이 지나면, 연간 1억 3,860만 원의 수익이 발생한다. 20년후의 결과를 정리하면 다음과 같다.총 주택 수 23채 → 매년 평균 2억 3,000만 원의 현금흐름 발생수익형 부동산 총 10채→ 매년 1억 3,860만 원의 수익 발생그 이상은 일일이충주 호암 힐데스하임신제주 연동 트리플시티목동 센트럴파크목동 센트럴파크사하역 힐스테이트초읍동원로얄듀크사하역 힐스테이트영도 두산위브커질지는 계산이 안 되는 것이다. 이 모든 결과가 오직 매년3.000만 원씩 4년간 투자해서 얻는 걸과다.무슨 속임수가 있는 것 같은가? 아무리 봐도 가능하지 않을 것 같은가? 그렇다면 광교중앙역sk뷰안성 두산위브 누구나집안성 누구나집당왕 누구나집당왕 두산위브영도 두산위브동부산 두산위브반송 두산위브경산 하양 호반베르디움경산 하양 호반베르디움포항 장성 푸르지오장성 푸르지오광천 성암 어반센트럴 있다. 그렇게 된다면 목표 달성에 조금 더 시일이 걸리거나 전체적인 금액이 조금 적어질 것이다. 여기에는 아무 문제가 없다.한번 계산해보라. 자신이 실제로 매년 모을 수 있는 투자 금액과 투자가능한 기간을 넣어서 계산해보면, 큰 그림에는 변화가 없다는 것을 날수있다. 그저, 이를 이루는 기간이 늘어나거나 암서 사례로 제시한급액보다 성과가 조금 적을 뿐이다.또한 세상을 살다 보광천 성암 어반센트럴정성동 푸르지오아산배방우방아이유쉘원주 더샵 센트럴파크원주 더샵 센트럴파크원주 포스코 더샵일광동원2차일광비스타동원2차일광신도시동원비스타2차일광 동원비스타2차렇게 예상하지 못한 변수로 인해 다른 곳으로 돈이 흘러가 투자를 하지 못하게 됐다고 해도, 포기하지 말자. 4년간 계속 투자하려고 했지만 큰돈이 나가는 바람에 3년 차나 4년차에는 투자하지못했다면 5년 차, 6년 차에 투자하면 된다. 이렇게 하면 그저 목표 달성에이르는 기간이 조금 늦어지는 것뿐이다. 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.투자한 주택 모두가 2청주 우미린아산배방우방아이유쉘일광 동원비스타 2차영도 푸르지오부산 오션시티 푸르지오동부산 오시리아 스타테라스동부산 오시리아 스타테라스동대구역 아펠리체영도 푸르지오괴정 한신더휴오르겠는가? 다만 역세권 소형 아파트들을 찾아 10년간의 전세가 상승 그래프를 살펴보라. 기계적으로 2년마다 정확히 2,000만원씩 오르지는 않았다. 반면 4년 만에 5,000만 원 혹은 6,000만 원이 오른 경우는 비일비재하다. 2년마다 2,000만 원씩 오르진 않았지만 보디긴 시간을 두고 보면, 오히려 그보다 더 많이 상승한 경우가 대부분이다이다. 이는 자유시장경일광 동원비스타 2차개금 이진젠시티서산 금호어울림장전두산위브포세이돈청주 동남지구 대성베르힐청주 대성베르힐 청주 동남지구 우미린거제 양정 아이파크2차두호sk푸르지오신동탄 이안파밀리에신동탄 파밀리에개금 이진젠시티두호sk푸르지오 된다.무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만~3,000만 원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.양도소득세를 비롯한 각종 세금은어떻게 감당하나?양도소득세의 경우 과거 다주택자에게 60%를 과세하던 시절도 있었다. 이처럼 양도소득세는 간혹 징벌적인 성격으로 변하는 경우가 있다.하지만 설사 그렇다고 해도 이 같은 '비정상적인 세금'은 일정 시간이지난 후 반드시 원상 복귀했다.전작 <부동산 투자의 두호동 sk푸르지오장전두산위브포세이돈두호sk뷰푸르지오1단지울산문수로두산위브더제니스포항두호sk푸르지오1단지문수로두산위브더제니스청주 포스코 더샵을 하고 싶은 것이다.결국 아래와 같은 순서로 양도소득세가 계산되는 길 감안하면, 실제로 부동신을 10년 정도 보유한 후매도할 경우, 양도소득세는 20%이하가 되는 경우가 많다. 특히, 고가의 주택이 아니어시 양도차익이8,800만 원 이하일 경우에는 실제 양도소득세가 10% 이하일 경우가많아서, 사실 양도소득세청주 더샵 퍼스트파크세종 리버하이 세종 리버하이 이편한세상 용인 한숲시티e편한세상 용인 한숲시티오포 더샵 센트럴포레오포 더샵 센트럴포레광주 오포 더샵 센트럴포레광주 오포 더샵 센트럴포레서면역 트루엘 센트럴서면 트루엘김해삼계두곡한라비발디센텀시티김해삼계두곡한라비발디센텀시티삼계한라비발디센텀시티Tip 1임대사업자 제도를 이용하라주택임대사업자에 대한 혜택이 상당히 늘어나는 추세다. 정부는임대사업에 혜택을 많이 제공함으로써 이들을 양지로 끌어내겠다는전략을 취하고 있다. 수익이 있는 곳에 과세해야 하는 것이 대원칙이니만큼 이러한 정책 방향은 긍정적이라고 봐야 한다. 투자자들 역시이러한 취지에 적극적으로 따라야 할 것이다.주택임대사업자로 등록하해운대 엘시티 레지던스동원로얄듀크 리버뷰센텀 동원로얄듀크운정 라피아노남양주 더샵 퍼스트시티남양주 포스코 더샵용인 라센트라구산역 코오롱하늘채화성 타운하우스힐스테이트 과천 중앙서산 금호어울림긴 했으나, 양도소득세와 종합부동산세의 혜택은 여전히 과거 규정을 따르기 때문에단기는 5년, 준공공임대는 10년을 임대해야만 혜택을 받을 수 있다는것이다. 이것은 행정상의 오류이긴하지만, 현실이 그렇기 때문에 주의해야 하겠다.5년이나 10년 후에도3,000만 원으로 매입할 부동산이 있을까?이렇게 질문하는사람이 10년 전에도 있었고, 5년 전에도 있었으며, 지금도 여전히 있다는 사실만으로도 답이 될 수 있을 것이다. 이처럼 부동산의 매매가와 전세가 차이가 적은 현상이 벌어지는 가장 큰 이유는부동산의 매매가가 올운정 라피아노남양주 더샵 퍼스트시티청주 봉명 베리굿청주 베리굿봉명동 베리굿남양주 포스코 더샵용인 라센트라구산역 에듀시티 코오롱하늘채화성 전원주택힐스테이트 과천 중앙할 수 있는 부동산이 만들어진다. 부동산 시장에 불황이 오면, 사람들에게 부동산을 구입할 여력이 줄어드는 것은 물론, 시장에부동산을 매입하는 것이 손해라는 생각이 팽배해진다. 따라서 사람들은 부동산을 매수하지 않는다. 그러나 매년 부동산이 필요한 인구는 같은 속도로 증가한다. 그러면 매매가는 올라가지 않고, 전세가만 상승하는 현상이 벌어지고. 결국 매매가와 전세가의 차이가 아주 적어지는 상황이 또 생기는 것이다. 이처럼 부동산의 매매가와 건세가가 벌시좁혀졌다 반복되는 현상은 부동산 시장에서 불황과 호장이 반복되는것처럼 계속 이어질 것이다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 객때가 매수 타이밍이며, 전세가해운대 오션프라임청주 동남지구 힐데스하임수영역 디온플레이스어반미사강변 스카이폴리스평택 고덕 파라곤빌리브 하남하남 빌리브미사강변 스카이폴리스수영역 디온플레이스어반더퍼스트시티 주안청주 동남지구 힐데스하임트가 재개발이나 재건축등개발로 방향이 잡혔다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게 되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다.우리나라처럼 땅덩어리가 좁고 인구가 많을 경우 인구가 도시에 집중될 수밖에 없다. 세월이 흘러도 이런 문제를 극복할 대안이 없다는뜻이다. 방법은 하나다. 낡은 도시를 리노베이션하는것이다. 이는 우해운대 오션프라임평택 고덕 파라곤빌리브 하남주안 더퍼스트시티인천 주안 더퍼스트시티청주 동남지구 우미린 에듀포레청주 동남지구 우미린운정 파크푸르지오운정 파크푸르지오쳤다. 이유는 서울의 경우 향후 수십 년 동안 지속적인 더노베이션의 과정을 거칠 것이므로 현재 지가 수준보다 낮은 가격의 2형 빌라들을 사두편, 그 가치가 상당히 오를 것이라고 생각했기 때문이다. 2005년 당시만 해도 이렇게 말하는 사람이 나밖에 없었던 것 같다.그때는 재건축이 대세였고, 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 오직 '강남'과 '재건축 이란 두 가지오포더샵센트럴포레오포더샵센트럴포레김해주촌두산위브더제니스김해주촌두산위브더제니스천안 봉서산 아이파크천안 봉서산 아이파크봉서산 아이파크용으로 지금 낡은 빌라를 사는 것은 절대 해선 안 된다고말렸다. 이후의 결과는 누구나 알고 있는 것과 같다. 물론 그때 내가 만류했던 이유는 개발이 진행되지 않을까봐서가 아니라, 이미 그 빌라들의 가격이 미래 가치가 모두 반영된 가격이었기 때문이었다. 서울의개발이 계속 진행될 거라는 점에는 의심의 여지가 없었다. 지금의 결과는어떤가? 아현 뉴타운, 용인 라센트라청주 더샵 퍼스트파크청주 포스코 더샵청주 더샵 퍼스트파크청주 포스코 더샵신풍역 신동아파밀리에